İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü 2020 yılından itibaren küresel bir risk olan salgından etkilenmiş olmasına rağmen 2021 başı itibarıyla toparlanmaya başlamıştır. Salgın ve buna bağlı aşılama süreci, ekonomi yönetimleri ile finansal karar alıcılar açısından çok dikkatli izlenmesi gereken bir durum arz etmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü olarak salgından etkilenmiştir. Küresel olarak salgın önemli bir sorun olsa da 2021 yılının ikinci yarısından itibaren maliyet enflasyonu hemen hemen tüm ülkelerde anlamlı bir biçimde yükselmektedir. Talep yapısının değişimi ile üretim süreçlerinin aksaması karşımıza küresel olarak yaşanan tedarik ve lojistik sorunlarını çıkarmıştır. Bununla birlikte hammadde maliyetlerinin artması ve oldukça dalgalı bir seyir izlemesi dünya genelinde enflasyonist eğilimi güçlendirmiştir. Salgının başından beri genişleyici para ve maliye politikaları izleyen ülkeler yavaş yavaş bu tip uygulamalarından vazgeçmeye başlamışlardır. Bunun doğal sonucu olarak talebin azalması ve pek çok sektörün süreçten etkilenmesi kaçınılmaz görünmektedir. Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin hangi yöne doğru evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın gerekse arz sürecinde yaşanan aksamaların etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça dengesiz bir seyir göstermektedir. Ayrıca 2021 yılının sonu itibariyle belirginleşen büyük merkez bankalarının (başta FED) parasal genişlemeye son verme istekleri de büyümeyi olumsuz etkilemeye başlamıştır. Uluslararası Para Fonu (IMF) , Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nun Ocak 2022 sayısını "Artan Vaka Yükleri, Kesintili Bir İyileşme ve Daha Yüksek Enflasyon" başlığı ile yayımlanan sayısında küresel ekonomik toparlanmanın azalarak devam ettiğini ve enflasyonist eğilimlerin güçlendiğine vurgu yapılmıştır. Covid varyantlarının ekonomiyi ve sosyal hayatı etkilemeye devam ettiği, bununla beraber ekonomik toparlanmanın daha da yavaşladığı gözle görülür bir gerçek olarak ortaya çıkmaktadır. Raporda, 2021'de yüzde 5,9 büyüdüğü tahmin edilen küresel ekonominin 2022'de yüzde 4,4 ve 2023'te 3,8 büyümesinin beklendiği kaydedilmiştir. IMF, Ekim 2021'de yayımladığı raporda, küresel ekonominin 2022 yılında yüzde 4,9, 2023'te ise yüzde 3,6 büyüyeceğini öngörmüştü. 2022 yılına ilişkin küresel büyüme beklentisindeki gerilemenin iki önemli ekonominin büyüme tahminlerindeki düşüşü yansıttığı vurgulanmıştır. Raporda, ABD'de parasal desteğin erken geri çekilmesi ve devam eden arz sıkıntısının, Çin'de ise emlak sektöründe devam eden daralma ile özel tüketimin beklenenden daha yavaş toparlanmasının iki ülkenin büyümesinde düşüşe neden olduğu ifade edildi. Dünya ekonomisinin iki önemli aktöründe yaşanan büyüme kaybı küresel olarak diğer ülkeleri de etkilemektedir. Raporda, artan enflasyonun, devam eden tedarik zinciri aksamaları ve yüksek enerji fiyatları ile birlikte öngörülenden daha uzun süre devam etmesinin beklendiği, 2022'de arz-talep dengesizlikleri azaldıkça ve büyük ekonomilerdeki para politikası müdahalesiyle enflasyonun kademeli olarak düşmesinin beklendiği ifade edilmiştir. IMF'nin raporuna göre, Türk ekonomisinin 2021 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 5,8'den yüzde 9’a yükseltilirken, 2022 için büyüme beklentisi yüzde 3,3'te sabit tutulmuştur. 2023 yılında ise aynı eğilimi göstererek yüzde 3,3 büyüyeceği öngörülmüştür. Gerek IMF gerek diğer pek çok kuruluşun dikkat çektiği nokta ise gelir adaletsizliğinin artması ve salgının yarattığı durumun istihdam kayıpları ile bu süreci daha kötü noktaya getirebileceği uyarısıdır. Tüm dünyada yaşanan bu tip dengesizliklerin hem talep hem de iş yapış şeklinde önemli değişiklikler getirebileceği de unutulmamalıdır. Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satış’ rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2021 yılında ekonomik büyümenin ivmelenmesi, enflasyon etkisi ile talebin canlı olması ve ertelenen talebin devreye girmesi ile toplam satışlar 1 milyon 491 bin adet olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışların faizlerdeki artışında etkisi ile 2020 yılındaki rakamı olan 573 bin adetten 294 bine gerilediği gözlenmiştir. 2017 yılından bu yana toplam konut satışlarının ortalaması 1 milyon 400 bin âdetin üstünde gerçekleşmiştir. Konut satışlarında güçlü eğilim korunurken diğer dikkati çeken artış konut dışı gayrimenkul (arsa, tarla, iş yeri, fabrika, ofis, depo, sanayi sitesi gibi) satışlarında görülmüştür. Bu alandaki satışlar 2021'de önceki yıla göre yüzde 29,6 artarak 1 milyon 528 bin adede ulaşarak tüm zamanların rekorunu kırmıştır. Konut dışı gayrimenkulün, konut satışlarını ilk kez geride bırakmasın da iki ana etkiden öz edilebilir. Birincisi, salgın ve iklim değişikliğine bağlı olarak ticari hayatın değişmesi, ikincisi ise enflasyondan korunma isteği olarak görülmektedir. Gerek arz sıkıntısı gerekse artan maliyetlerle birlikte devam edegelen doğal talep özellikle konut fiyatlarında kayda değer bir yükselişi tetiklemiştir. TCMB tarafından açıklanan 2021 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 50,5, reel olarak ise yüzde 19,7 oranında artış gerçekleşmiştir . Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, artışta talebin güçlü olması kadar, geçmiş yıllarda reel olarak yükselemeyen fiyatların dengelenmesi olarak da yorumlanabilir. 2021 yılı itibarıyla sektör açısından kısa bir değerlendirme yapıldığında; küresel olarak son 100 yıldır görülmeyen bir salgın sürecinin etkileri, satıştan, inşa sistemine, mekânların yapısından, kullanılan malzemeye, tüketici davranışlarından, genel eğilimlere kadar pek çok unsuru köklü bir şekilde değiştirmiştir. Sektör hem yurtdışı hem de yurtiçi yaşadığı deneyimler ve bilgi birikimi ile gerekli elastikiyeti büyük ölçüde sağlayarak şartların göre davranabilmektedir. Ancak bu süreçte, risk ve fon yönetimi ile sosyo-psikolojik etkenlerin en az makroekonomik değişkenler kadar önem kazandığı anlaşılmış bu konulardaki yapılanma eksikliği dikkat çekmiştir. Bu aşamada sektörün sürdürülebilir bir büyüme eğilimi için çevreye duyarlı bir yapısal dönüşüm geçirmesinde fayda olacaktır. 2022 Yılı Beklentileri 2022 yılı, hem dünya hem de Türkiye de salgın sonrası ekonomilerin normale dönme çabaları ile değişen üretim kalıplarının dengeleneceği bir yıl olmaya adaydır. Talep, tüketim alışkanlıklarında yaşanan değişim giderek küresel bir sorun olmaya başlayan enflasyon süreci gayrimenkul ve inşaat sektörünü etkilemeye devam edecektir. Türkiye’nin dinamik demografik yapısı ve elastik ekonomik özellikleriyle gerek konut gerekse konut dışı gayrimenkul üretimi belli bir eğilimde büyümeye devam edecektir. 2022 yılında da son beş yıldaki ortalamaya benzer (yaklaşık 1 milyon 400 bin adet) konut satışı gerçekleşmesi olası görünmektedir. Ancak artan maliyetler, enflasyonun getirebileceği talep farklılaşmaları bu rakamda bazı sapmalara neden olabilir. Her sektörde olduğu gibi konut ve inşaat sektöründe ‘sürdürülebilir ve çevreye duyarlı büyüme’ ile kurumsallaşmanın önemi giderek artacak olup buna ayak uydurmak işletmelere değer katacaktır. Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülmektedir. Sektörel Dönüşüm İçin Öneriler: Sektörün sürdürülebilir ve kalıcı bir biçimde büyüyebilmesi için bu güne kadar pek çok yasal ve uygulamaya yönelik düzenleme yapılmıştır. Bu bağlamda sektörün standartlarında önemli kazanımlar sağlanmıştır. Belli bir süreçte aşağıda ifade edilen noktalarda yapılacak düzenlemelerin hem ekonomin geneli hem de sektör açısından fayda getirmesi söz konusu olabilecektir. a. Uzun vadeli gayrimenkul finansmanı amacıyla kurulup bu amaçla ‘gayrimenkule dayalı menkul kıymetler’ çıkaran ve konuyla ilgili diğer kurumlar içinde piyasa yapıcısı olabilen özel amaçlı bir bankaya ihtiyaç duyulmaktadır. Bu yolla hem tüketicinin şimdikinden çok daha uzun vadede daha düşük maliyetle fonlanması sağlanacak hem de sektör ile bileşenleri için öngörülebilirlik artacaktır. b. İnşaat ve gayrimenkul sektörü ile alt bileşenlerinin, daha çevreci, karbon salınımı daha az ve iklim dostu çalışması ile ilgili gerekli şartların hazırlanması önem taşımaktadır. Bu bağlamda sektörün her türlü imalatından nihai kullanım aşamasına kadar belli standartların sağlanması gelecek dönem için hayatiyet taşımaktadır. Ulusal iklim standartlarının geliştirilip çevreci bir hassasiyetle uygulanması sürdürülebilirlik açısından yararlı olacaktır. c. Sektörün karbon alım satımı buna dayalı haklar konusunda da gelişmeye ihtiyacı olduğu açıktır. Bu amaçla gerek kamu gerekse konuyla ilgili kuruluşlarla yapılacak iş birliktelikleri önem kazanacaktır. d. Kentsel dönüşüm ve depreme dayanıklı binaların yapılması amacıyla hem yukarıda ifade edilen yeni kurulacak banka yolu ile finansman modelleri/ürünlerinin geliştirilmesi hem de bölge/mahalle bazlı yapısal çözümlerin ivedilikle üretilmesi yerinde olabilecektir. e. Artan girdi maliyetleri ve enflasyonist baskının azaltılması amacıyla önlemler alınması hem sektör hem de alt sektörler acından hayatiyet taşımaktadır.


Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi