Kamu Servet Yönetimi, Değerleme ve Analiz

Kamu Servet Yönetimi için Gayrimenkul Değerleme ve Kullanım Analizinin Getirileri Türkiye’de kamu mülkiyetinde/tasarrufunda bulunan gayrimenkuller sayı olarak önemli bir paya sahiptir ancak bu yüksek oranın kamu finansmanına katkısı ise taşıdığı mevcut potansiyelden düşük kalmaktadır. Niteliği ve fiili kullanım şekli ne olursa olsun bir gayrimenkul için yapılacak güncel değerleme ve kullanım analizi çalışması, taşınmazın kullanıcısına (malikine) makro ve mikro açıdan birçok fayda sağlamakta, günümüz ve gelecekte alınacak kararlar ile geliştirilecek stratejiler için sağlam bir zemin oluşturmaktadır. Kamu servet yönetimini iyileştirmenin inanılmaz bir potansiyeli olduğu aşikâr. Yapılan bazı araştırmalara göre Dünya çapında kamu varlıklarının getirilerinde %1’lik bir artış, küresel GSYİH’nın kabaca %1’i ne eşit kazanç yaratmaktadır. ABD federal varlıklarından elde edilen getirilerde %1’lik artış ise %4’lük vergi artışından elde edilecek gelire eşdeğer olmaktadır. Daha detaylı bilgi edinmek için Uluslararası Kamu Gayrimenkul Yönetimi ağı olan ‘’The Workplace Network (TWN) göz atılabilir. Verimli ve stratejik kamu gayrimenkulü kullanımı, büyük yatırım maliyetlerini engellediği gibi kritik kamu hizmetlerinin sunumu için de finansal açıdan imkân yaratabilmektedir. İyi bir Kamu Servet Yönetimi kurgulamak gerekir, elbette bunun için ise; 1. Vizyon, hedef ve yasal düzenleyici araçların tanımlanmalı 2. Farklı kamu kurumlarının rol ve sorumluluklarını belirleyerek kurumsal bir çerçeve oluşturmalı 3. Aktif bir talep yönetimi, varlıkların satın alınması, satılması, kısa-uzun dönem kiralanması, irtifak hakkı tesisi, envanter oluşturulması, haritalanıp künyelenmesi ve detaylı yönetilmesi için stratejik politikalar bir bütün hale getirilmeli 4. Kamu servet yönetiminin özel sektörle entegrasyonu sağlanmalı 5. Devlet varlık kayıtlarının oluşturulması, güncel değerlemeleri, muhasebesel ve finansal modernizasyonu, şeffaflık artırımı gibi unsurların profesyonelleştirilmesi gerekmektedir. Değerleme ve Güncel Kullanım Analizinin getirisini ise kısa ve özetle aşağıdaki şekilde sıralamak mümkündür. § Sahip olunan varlıkların güncel bir değerleme ve analizi sonrası detaylı bir envanteri oluşturulur. Böylelikle, karar verici için taşınmazların istatistiki verilerle analizi kolaylıkla yapılmış olur, künyeleri oluşturulur, haritalara gömülerek interaktif kullanım sağlanır. § Gayrimenkullerin fiili kullanım tespiti, piyasa koşullarındaki Pazar/Kira değer tespiti, yapı özellikleri tespiti yapılır. Böylelikle, gayrimenkullerden lüzumu kalmayanlar/atıl durumda olanlar/fiilen kullanılmayan ancak kullanılabilir durumda olanlar tespit edilmiş olur, karar verici için taşınmazlardan nasıl bir gelir elde edileceği ve hangisinin ne kadar finansal katkı sağlayacağı belirlenmiş olur. Ayrıca satışa çıkılacak veya kiraya verilecek taşınmazların doğru verilerle kamu yararı gözetilerek yanlış bir piyasa/kira değeri belirlenmesi önlenmiş olur. § Taşınmazlar için en etkin ve kullanım analizi, SWOT analizi ile birlikte yapılarak taşınmazın mevcut durumunun en faydalı kullanım şekli belirlenmiş olur. Böylelikle, piyasa koşullarında taşınmazın bulunduğu bölge içerisindeki potansiyelini yakalaması hedeflenerek karar verici için satış, kiraya verme, irtifak ve kullanım hakkı tesisi veya ecrimisil talebi gibi doğrudan katkı sağlayacak kararların alınmasına yardımcı olur. § Taşınmazın arsa olması veya arsa olmasa dahi çevre teşekküllerine benzer bir imara göre (veya kurum tarafından belirlenecek bir imar planına-lejantına göre) gayrimenkul için detaylı bir proje geliştirilir. Proje geliştirme neticesinde mevcut/oluşacak imar koşullarına göre hangi niteliği, büyüklüğü, maliyeti, karlılığı ve piyasa satış rakamı gibi faktörlerin ne olacağı görülür. Böylelikle, karar verici için taşınmazın hangi koşul ve şartlar maksimum faydayla ekonomiye katılacağı görülmüş olur. § Değerleme raporunda taşınmazların konumu itibariyle özellikli durumları analiz edilir, çevre yapılaşmaları, ticari potansiyeli, kısa ve uzun vadede bölge gelişimi, sosyo-kültürel, sosyo-ekonomik imkânları vb durumları analiz edilir. Diğer belirtilen yaklaşım ve geliştirmeler neticesinde karar verici için, yap-İşlet-Devret modeli, İşletme hakkı devri, gelir ortaklığı senedi, kira sertifikası ihracı gibi devlet/kamu mallarının finansmanına dair uygun model belirlenebilir. Taşınmazların yeni sermaye piyasası araçlarına katılımı sağlanabilir. Gayrimenkul yatırım fonu oluşturulabilir, yeni teknolojik enstrumanlar dahil edilebilir vb… § Gayrimenkulün arz-talep durumunun, yatırımın geri dönüş süresinin ve fayda/maliyet kıyaslamasının belirlendiği fizibilite analizi yapılır. Böylelikle bir proje fikrinin olumlu-olumsuz yönleri, karlılığı, talebe yanıt verebilirliği ve uygulanabilirliği gibi etkenler incelenmiş olur. § Satışa çıkılacak veya kiraya verilecek taşınmazların yönetim süreci (milli emlak vb ilan süreci) daha etkin hale gelir. Böylelikle, değerleme raporlarında bulunacak detaylı bilgi ve güncel taşınmaz görselleri vesilesiyle bu aşama daha profesyonel olabilecek, beklenen faydalanma süresi kısalabilecektir. Gelecek Gayrimenkulde! Raci Gökcehan SONER Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, Yönetim Kurulu Üyesi