Sektörün Geleceğine Dair

Arz-talep dengesinin bozulması sağlıklı çalışan bir piyasasının en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle ekonomik koşulların bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da borçlanma maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır. Kredi Faiz Oranlarındaki Düşüş Gayrimenkul Satışlarını Artıracak Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK)'nun 25 Temmuz'daki toplantısında politika faizini 425 baz puan düşürerek yüzde 24'ten yüzde 19,75'e indirmesi sonucunda borçlanma maliyetinin düşmesi, talebi ve büyümeyi canlandırır beklentisini ortaya çıkarttı. Gayrimenkul sektörü açısından değerlendirildiğinde de önemli bir beklenti eşiği geçilmiş oldu. Diğer taraftan, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelmektedir. Doğru ve gerçekçi bir planlama ile arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici olunması gerekmektedir. Aslında tüm bunlar için planlama yapabilmek, planlama yapabilmek için de ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir. Gayrimenkul Sektörü İle İlgili Verilerin Erişilebilirliği Arttırılmalı Dünyanın inovasyon ve dijitalleşmeye girdiği 2000'li yıllar ile birlikte, her gün, daha önceden elde biriken veriden daha fazlası oluşmakta ve toplanmaktadır. Bu gerçekten hareketle, bu hızla devam edeceği kesin olan bir konu üzerinde, sektörün de zaman geçirmeden önlemler alması çok önemlidir. Bu, gayrimenkul sektörü ile ilgili tüm veri kaynakları ve veri çeşitlerinin mümkün olan sayıda az platform ve standartlarda toplanması ve herkesçe erişilebilir olarak yönetilmesi demektir. Şeffaflaştırılmış ve erişilebilir veri piyasası içerisinde, ilgili kurum ve kuruluşlar gerekli ve önemli modellemeleri ile birlikte sektörün ihtiyaç duyacağı ve geleceğe ışık tutacak tahminleme çalışmalarına vesile olacaktır. Konu, olabildiğince derin ve önemlidir, geliştirme alanlarından, fiyatlama modellerine kadar, konuttan tarımsal alanlara kadar, alışveriş merkezlerinden, ticari meskenlere kadar birçok konuda yön verici önerilere ve çözümlere vesile olacaktır. GYODER bu doğrultuda verinin önemini bilerek adımlar atmakta, hazırlamış olduğu raporlar ile sektör oyuncularına kılavuzluk yapmaktadır. Haziran Sonu İtibariyle İnşaat Sektörüne Açılan Nakdi Kredi Hacmi 224 Milyar TL Olarak Gerçekleşti Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)'nun yayınlamış olduğu aylık bülten kapsamında sunulan veriler irdelendiğinde, Haziran sonu itibariyle inşaat sektörüne açılan nakdi kredi hacmi 224 milyar TL (47 milyar kısa; 177 milyar TL orta ve uzun) düzeyine erişmiş durumdadır. Takipteki kredi hacmi ise 15 milyar TL civarında olup, takibe dönüşüm oranı %6,69'dur (tüm sektörler genel ortalama %4,57). Bu oranların daralma ortamında hızlıca yükselmeyeceğinin de garantisi yoktur. Temerrüt riski her zaman vardır. Dolayısıyla kimin gerçek anlamda geliştirici olup olmadığını doğru şekilde kurallar dahilinde belirlemek gerekir. Aynı şekilde, geliştiricilerin talebe dayalı finansman modeli yerine, öz sermayesi var olanın piyasada proje üretmesine imkan tanınması da önemlidir. Diğer taraftan, gayrimenkul sektörünün finansmana erişimin daraldığı bu ortamda daha yoğun olarak sermaye piyasası ürünlerini kullanması da düşünülmelidir. Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik. Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. Geleceği düşünürken, geçmişten gelen bir eksikliği de vurgulamadan geçmemek gerekir. Bu noktada zamanı biraz geriye sarıp, 2007 yılında yürürlüğe giren Konut Finansmanı Kanunu'nda aktarılan ikincil piyasanın işlerlik kazandırılması gerekiyor. Amaç eğer mevcut değer ortamında gayrimenkule erişilebilirliğin arttırılması ise, bunun da doğru yolu, neredeyse her ülke piyasasında uygulanan menkul kıymetleştirme mekanizmasının ve buna bağlı ipotek bankacılığının işlerlik kazanmasıdır. Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ipotek bankaları sadece gayrimenkul piyasasının finansman ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik fon temini ve tahsisi amacıyla kurulmuşlardır. Bu tür kurumlar, "kişilerin ipotekli konut kredisi başvurularını toplamak ve değerlendirmek, sonrada gerekli fonları bularak kredi vermek (Kredilendirme İşlemi); kredi havuzları oluşturarak, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmek (Menkul Kıymetleştirme İşlemi); ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerini tahsil etmek ve ihraç ettikleri menkul kıymetlere ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapmak (Kredi Hizmetlerine Yönelik İşlemler)" şeklinde üç grup işlemde yoğunlaşmaktadırlar. İpotek bankaları gerçekleştirdikleri bu görevlerle hem birinci el ipotek piyasasında aktif rol oynamakta hem de ikinci el ipotek piyasasının gelişmesine ve derinleşmesine katkıda bulunmaktadırlar. Ancak bu yapı kurgulanırsa sağlıklı şekilde tüm gelir gruplarının gayrimenkul erişimi noktasında faydalanabileceği bir model kurgulanmış olur. Ali HEPŞEN