Son Dönemde Vergi Mevzuatında Yapılan Değişiklikler Gayrimenkul Sektörünü Nasıl Etkiler?

Son dönemde oldukça yoğun bir şekilde mevzuat değişikliği yapıldığını görüyoruz. Bu değişikliklerin bir kısmı genel düzenlemeler bir kısmı ile vergi ile alakalı. Hepsi önemli olmakla birlikte sektörün geleceğine etki edeceğini düşündüğün vergi ile ilgili üç konudaki düzenleme ile ilgili görüşlerimi kısaca paylaşmak isterim. KDV Oranı Değişikliğinin Etkileri Uzun zamandır beklenen gayrimenkul sektörüne ilişkin KDV oran düzenlemesi sonunda gerçekleşti. Ancak bu yeni düzen bu alanda yıllardır sıkıntısını yaşadığımız karmaşık düzenin bir anlamda daha da karmaşıklaşmasına neden oldu diyebiliriz. Özetle; Arsalar için %8’e inen KDV’nin özellikle üretim maliyeti konusunda bir katkı sağlayacağını düşünüyorum. Bu katkının, oranın %1 olarak belirlenmesi durumunda çok daha önemli boyuta ulaşacağı kuşkusuzdu, ancak tercih %8 olarak yapıldı. Konut KDV’sinde ise olay iyice karışmış durumda; Şimdi konutta üçlü ve iki katmanlı bir KDV sistemimiz var. İlk katman konutun net alanı ile alakalı: Konutları 150 metrekare sınırının altı ve üstü olmak üzere ikiye ayırıyoruz. İkinci katman ise inşaat ruhsat tarihleri ile alakalı: 1.1.2013’e kadar ruhsat alanlar, 1.1.2013-31.3.2022 arası ruhsat alanlar ve son olarak da 1.4.2022’den sonra ruhsat alanlar. Bu katmanda 150 metrekarenin altında ve üstünde uygulanacak olan KDV oranları için ait olduğu dönemi dikkate alarak pek çok ek kritere bakmak gerekecek. Bu ikinci dönemde üretilen konutlar tüm bu analizler sonrasında belki %1’e belki 8’e belki de 18’e tabi oluyor. 1.4.2022’den sonra inşaat ruhsatı alanlarda ise sistem tamamen değişiyor ve KDV, kademeli olarak uygulanan bir hal alıyor: Eğer konut 150 metrekarenin altında ise (ve eğer 6306 sayılı yasa kapsamında ise) oran %1 ya da %8 (6306 sayılı yasa kapsamı dışındakilerde) uygulanırken, konutun net alanı 150 metrekarenin üzerinde ise bu kez ilk 150 metrekaresi için %8, (eğer 6306 sayılı yasa kapsamında ise bu kısım için %1) artan kısım için ise %18 oranında KDV uygulanıyor. İdare yeni KDV uygulaması konusunda bizce yanlış olan bir yaklaşımla, inşaat ruhsatı 1.4.2022’den önce alınmış 150 metrekarenin üzerindeki konutlar için kademeli değil doğrudan %18 KDV uygulanmasının gerekeceğini açıklamış durumda. KDV oranlarını belirleyen Cumhurbaşkanı Kararı, yeni dönemde eski uygulamanın sadece 150 meterekarenin altındaki konut teslimlerinde uygulanacağını belirtmesine rağmen idarenin söz konusu eski uygulamayı 150 meterekarenin üzerindeki konutların tümüne yaygınlaştırması ileride ihtilaf yaratacak önemli bir husus olarak görünüyor. Gayrimenkul Yatırım Fonları’na “İştirak Kazançları İstisnası” Vergi mevzuatında yapılan önemli düzenlemelerden bir diğeri de içinde “gayrimenkul yatırım fonlarının” da bulunduğu geniş bir fon grubuna tanınan iştirak kazançları istisnası imkânı oldu. Kural olarak Türkiye’de yerleşik ve kurumlar vergisi mükellefi olan kurum, yine Türkiye’de yerleşik bir başka kurumlar vergisi mükellefi kurumun hissedarı ise, hisse sahibi kurumun iştirakinden aldığı kar payı, söz konusu kar payına ilişkin kazancın iştirak edilen kurumda vergilendirildiği varsayımıyla yukarıdaki kurumda tekrar kurumlar vergisine tabi tutulmaz. Bu, yasada yer alan “iştirak kazançları istisnası” hükmü ile sağlanır. Yakın zamana kadar, söz konusu istisna bir kurumlar vergisi mükellefi olan gayrimenkul yatırım fonlarının katılma belgelerini elinde tutan diğer kurumlar vergisi mükellefleri için uygulanmıyordu. Gerekçe olarak da aynen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında olduğu gibi, fonların kurumlar vergisinden istisna edildiği, dolayısıyla katılma payını elde tutan kurumun eline kar payı olarak gelen kazancın kar dağıtan fonda vergilendirilmediği için yukarıda, hissedar/katılma payını elinde tutan kurum nezdinde vergilendirilmesi gerektiği ileri sürülüyordu. Yapılan düzenleme ile belli sınırlamalar haricinde (portföyünde yabancı para birimi cinsinden varlık ve altın ile diğer kıymetli madenler ve bunlara dayalı sermaye piyasası araçları bulunan yatırım fonlarından elde edilen kazançlar hariç) gayrimenkul yatırım fonlarının da içinde bulunduğu fon grubunun katılma belgelerini elinde tutan tam mükellef kurumların bu fonlardan elde ettikleri kar payları için daha önceden olduğu gibi bir vergilendirme söz konusu olmayacak, bu kazançlar kar payı elde eden kurumda kurumlar vergisinden istisna tutulacak. Sektörün yaygınlaşmasını ve gelişmesini destekleyeceğini düşündüğüm söz konusu istisnanın aynı sektörde faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklıkları için getirilmemiş olmasının aynı sektöre ilişkin iki benzer enstrüman arasında farklılık oluşmasına neden olacağı görüşümü iletmek isterim. Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kurumlar Vergisi İstisnasının Kaldırılması Maliye, istina var mıydı yok muydu diye emin olamadığımız durumu yasal bir düzenleme ile sonunda açıklığa kavuşturdu! Aslında hikâye yıllar yıllar önce sadece bu konuya ilişkin bir SPK Tebliği ile başlamıştı. SPK, Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını bir tebliğ ile düzenlemiş ve bu alanda yapılacak yatırımların sermaye piyasaları yoluyla desteklenmesinin önünü açmıştı. Kurumlar vergisi yasasında halihazırda bir GYO istisnası bulunduğundan ve bu enstrüman da SPK tarafından bir GYO olarak tanımlandığından, beklenti de Altyapı GYO’larının da Kurumlar vergisi istisnasınadan yararlanması idi. O zamanlar biraz mali idarenin bu konudaki olumsuz yaklaşımı biraz da ortada iki ayrı GYO tebliği olması nedeniyle kimse bir Altyapı GYO kurmaya yeltenmedi ve konu altyapı GYO’lar SPK tarafından tek bir GYO tebliği içine “monte” edilene kadar bu şekilde işlevsiz olarak sürdü. Altyapı GYO tebliği SPK tarafından yürürlükten kaldırılıp, bu özel GYO faaliyetleri de tek ve yürürlükte olan diğer GYO tebliğinin içine koyulduktan sonra piyasada ilk Altyapı GYO’yu gördük. SPK’dan izinle unvanına Altyapı GYO AŞ unvanı alan bu öncü GYO’dan sonra Maliye yayınladığı bir Kurumlar Vergisi Genel Tebliği ile, söz konusu Altyapı GYO’nun ve genel olarak Altyapı GYO’ların Kurumlar vergisi Kanunu’nun öngördüğü istisna kapsamında GYO’lar olmadığını ve KV istisnasından yararlanamayacağını beyan etti. İdarenin bu yaklaşımı konunun yargıya aktarılmasına sebebiyet verdi. Uzun yargı süreçleri sonunda en sonunda Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, idarenin yasa ile verilmiş bir hakkı, yetki sınırlarını aşarak genel tebliğ ile geri alamayacağını belirterek tebliğin ilgili bölümünü iptal etti. Böylelikle iptal tarihi itibariyle sayısı 3’e çıkmış olan Alt yapı GYO’lar ile daha sonra kurulabilecek olanların önü açılmış oldu. Ta ki, İdare’nin yargı kararını dikkate alarak Kurumlar vergisi yasasında yaptığı düzenlemeye kadar. 15 Nisan 2022 tarihinde yürürlüğe giren “esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulanlar dışında kalanların kazançları hariç” ibaresi ile Altyapı GYO’lar, GYO’lara tanınan kurumlar vergisi istisnası dışına çıkarıldılar. SPK tarafından ilk duyurulduğu dönemde altyapı yatırımları konusunda oldukça önemli bir enstrüman olarak düşünülen ancak uygulamada vergi istisnasındaki belirsizlik nedeniyle çok sınırlı şekilde (sadece 3 şirket) kullanılmaya çalışılan bu enstrümanın önemli bir “özendiricisinin” (vergi istisnasını) ortadan kalkması sebebiyle artık “kullanılmayan enstrümanlar” dolabına kaldırılmasını üzülerek izleyeceğiz sanırım. Ersun Bayraktaroğlu PwC Türkiye, Ortak, Gayrimenkul Sektörü Lideri